Від чого залежить успішність бізнес-центру? Сучасний архітектурний вигляд, панорамні вікна і безшумні ліфти не завжди можуть гарантувати власнику такої споруди рентабельність бізнесу і популярність. Існує низка критеріїв, яким має відповідати сучасний офісний центр. Орендар повинен платити не тільки за красиву етикетку, але й за гідний внутрішній зміст.
Фахівці українського ринку комерційної нерухомості виділяють три класифікації бізнес-центрів: клас А, В і С. «На сьогодні існує близько 20 критеріїв для офісних центрів», — розповідає аналітик компанії SV Development Володимир Степенко. - Якщо бізнес-центр відповідає хоча б 16 пунктам, йому можна надати категорію А». За словами Степенка, офіс класу В повинен відповідати принаймні половині критеріїв. Найлояльніші вимоги до бізнес-центрів класу С. Таким офісним приміщенням досить мати до 7 з 20 складових.
П’ять складових успішного бізнес-центру (від SV Development)
- Відповідність сучасним вимогам до об’єктів нерухомості.
- Знання нових тенденцій щодо об’єктів нерухомості.
- Правильний вибір класу об’єкта.
- Інженерно-технічне наповнення відповідно до класності об’єкта.
- Залучення професійних архітекторів і проектувальників.
«В офісах класу А здебільшого відкриті планування, які дозволяють міняти конфігурацію розташування офісу відповідно до вимог і побажань орендаря», — говорить архітектор Георгій Духовічний. — Внутрішня обробка виконується або за авторським дизайном, або за індивідуальним замовленням орендаря із застосуванням високоякісних матеріалів».
Показники класу
Бізнес-центри елітного класу переважно розташовані в центральних районах міста.
Близькість від метро і транспортне розташування для такого типу офісних будівель є одним з найважливіших критеріїв. Разом з тим, зазначені критерії не завжди вигідні забудовнику — на будівництво елітного центру бізнесу витрачається значно більше коштів і часу. Через це значно збільшується і термін його окупності.
«На будівництво офісного центру в престижному районі столиці компанія може витратити 40 мільйонів доларів, — розповідає аналітик агентства нерухомості СИТ Владислав Лось. — Будівництво такого ж центру у віддаленому районі буде коштувати близько 20 мільйонів». За його словами, другий бізнес-центр окупиться швидше за елітний комплекс у центрі столиці на два роки.
«Бізнес-комплекс у центрі приносить більше прибутку, але на нього витрачено значно більше коштів, від цього і прибуток розтягується на 8 — 10 років», — вважає Владислав Лось.
Тому бізнес-центри класу В також мають значний попит серед орендарів. До такого класу відносять споруди останніх 10 — 15 років, адміністративні і промислові будівлі радянського часу.
«Вартість їх оренди значно менша, — розповідає аналітик компанії SV Development Володимир Степенко. — Такі центри популярні серед компаній, що орендують все приміщення, а не окремий поверх або секцію».
Обов’язковою складовою бізнес-центру класу В має бути кафетерій або їдальня, а також інші послуги, спроможні задовольнити хоча б мінімальні потреби орендарів. До офісів класу С фахівці ринку нерухомості відносять споруди радянського часу. Найчастіше такі будівлі розташовані у віддалених районах міста.
Георгій Духовічний
Поради архітектора:
Для того щоб правильно організувати простір офісу, необхідно чітко визначити головні зони: робочі місця персоналу, кабінети керівників і презентаційну частину.
Презентаційна частина офісу розрахована на клієнта і повинна демонструвати статус компанії. Зрозуміло, обробні матеріали тут повинні бути дорожчі, ніж у робочих зонах. Інтер’єр повинен чітко відповідати напрямку діяльності компанії.
У робочій зоні колір стін, килимових покриттів, як правило, має гармонувати з забарвленнями офісних меблів, звичайно використовують пастельні тони. Вони настроюють на робочий лад.
Робочі зони для персоналу і керівництва розрізняються розмірами. Перші — суто ергономічні, тобто на мінімум квадратних метрів звичайно прагнуть розмістити якомога більше робочих місць. Існують різні стандарти. Бажано, щоб на одного співробітника припадало 10 квадратних метрів площі.
Персонал розташовується в приміщеннях, де все потрібно облаштувати функціонально і просто. Людям має бути комфортно знаходитися поряд один з одним. Зараз в оформленні офісів часто використовують панельні перегородки. Це тенденція дійшла до нас із заходу.
Місце — не головне
Успішність бізнес-центру залежить не тільки від місцезнаходження. За словами архітектора Георгія Духовічного, важливу роль відіграє й оригінальна архітектура будівлі. «Вона дозволяє створити образ споруди, що запам’ятовується, — відзначає Духовічний. — Це виділяє об’єкт у міському середовищі і привертає до нього увагу потенційних орендарів, а також мешканців і гостей міста». З його думкою згодний і Володимир Степенко. «Архітектура працює на імідж, це своєрідний додатковий піар центру бізнесу, — вважає аналітик. - Унікальність бізнес-центру може стати вирішальним чинником при виборі офісів для певних компаній. Проте це більше залежить від позиціонування орендарів, їхньої філософії і місії». Разом з тим, девелопери повинні розуміти, що оригінальність бізнес-центру можна втілити далеко не в будь-якому районі столиці.
«На появу того чи іншого проекту значно впливають охоронні обмеження і містобудівні норми, а також естетичні особливості того місця, де з’явиться проект, — розповідає директор Інституту міста Олександр Сергієнко. — Ближче до околиці міста можна розмістити будівлю сміливої і незвичайної форми. В історичному центрі Києва зробити це грамотно набагато важче».
Разом з тим, і сам орендар не завжди готовий платити великі суми лише за оригінальну архітектуру центру. Його передусім цікавить функціональність. «Оригінальний вигляд будівлі може підвищити успішність центру бізнесу на 20 — 30%, — стверджує Володимир Степенко. — Значно більшу роль відіграє його внутрішнє наповнення».
Цього погляду дотримується й директор компанії Build & Live Development Віктор Распутний. «Незвичайна архітектурна форма може вплинути на привабливість центру бізнесу, але не на успіх, — вважає він. — При однаковій ціні покупець або орендар бізнесових площ може звернути свою увагу на бізнес-центр з цікавішою архітектурною формою, але якщо при цьому ціна на нього вища, то споживач обере дешевший варіант».
Успіх сучасного бізнес-центру багато в чому залежить від наявності сучасних систем вентиляції та кондиціонування, кафетерію, в якому співробітники компаній-орендарів могли б харчуватися. «Позитивною була б поява в центрах бізнесу фітнес-центрів, басейнів, — говорить Степенко. — Головною проблемою українських центрів бізнесу на сьогодні є маленькі парковки або їх повна відсутність».
«Дуже складно знайти бізнес-центр з гідним паркінгом, — відзначає архітектор Георгій Духовічний. — Однак це важливий критерій для крупної компанії, яка орендує офіс».
Новітні технології будівництва
Вільно конвертовані квадратні метри
