Нерухомість в Україні вже давно вийшла за межі традиційних форм використання, проживання, розміщення різного роду організацій і виробничих об’єктів. Вкладати свої кошти в будинок або офісний центр, які ще зводяться, заради того, щоб їх зберегти або заробити на постійному зростанні ціни квадратного метра, — стало поширеним явищем. Ще одна актуальна тенденція — використання наявної нерухомості з метою отримання оборотних коштів для ведення бізнесу.
Підприємці змінюють своє ставлення до нерухомості. Упродовж останніх років кошти в будівництво інвестувалися здебільшого в тому випадку, якщо комерційній структурі було необхідне нове приміщення для офісу або виробництва. Рідше — за наявності достатньої кількості «вільних» коштів, які треба було вигідно й надійно вкласти, розраховуючи на отримання прибутку.
Сьогочасна економічна ситуація в Україні, зростання інфляції, «ручне» управління курсом національної валюти до курсу долара змушує представників бізнесу серйозніше замислитися над збереженням капіталу. Проте багато охочих конвертувати гроші в нерухомість побоюються воднораз позбутися (а це може несподівано статися під впливом екстремальних умов ведення бізнесу в нашій країні) значної кількості оборотних коштів. Разом з тим, кошти, що зберігаються в банках, можуть раптово знецінитися, натомість ціна на нерухомість за останні 10 років жодного разу не падала.
Володимир Шинкін
генеральний директор Quinn Properties в Україні:
На сьогодні в комерційній нерухомості є значний попит на офісні й торговельно-розважальні центри. Місту не вистачає бізнес-центрів високого класу. Поки на них є попит, ціни динамічно ростимуть. Але не думаю, що на 20 — 30%, як це спостерігалося в попередні декілька років. Стосовно попиту на комерційну нерухомість, то потреба ринку складає 1,2 — 1,3 млн. кв. м за наявних у столиці 500 — 600 тисячах. Щодо задоволення цього попиту, то, враховуючи, що на запуск і реалізацію тільки одного об’єкта потрібно декілька років, то, щоб повністю спав попит, необхідно років п’ять — сім.
Заснування бізнесу
Насправді, квадратні метри не «сковують» гроші. Розгляньмо один з прикладів ефективного використання комерційної нерухомості.
Інвестування в будівництво торгове-льно-офісних центрів — наразі один з найбільш рентабельних видів капіталовкладення. Ріелтори підрахували: на тисячу українців припадає всього 70 «квадратів» комерційної площі. Це один з найнижчих показників в Європі. Насправді попит на таку нерухомість в Україні вдесятеро перевищує пропозиції. Відповідно, зростаючий попит і пропорційно зростаюча вартість такого роду приміщень. Найбільший попит мають об’єкти від 100 до 200 кв. м у центральній частині міста.
Середня ціна 1 кв. м нежитлових приміщень у новобудовах Києва в другому кварталі 2008 року зросла порівняно з першим кварталом на 15,7% і коливається в діапазоні від 1465 до $3975. Ціна «квадрата» нежитлових приміщень у центральній частині столиці в другому кварталі збільшилася на 20,5%, а в суміжних з центром районах — на 22,8%. У середньому за рік офісні й торговельні площі дорожчають на 20 — 30%. Цифра показова. Підприємець, який інвестував засоби в нежитлове будівництво на початковому етапі робіт, на момент здачі готового об’єкта (близько двох років), одержить нерухомість на 50 — 60% дорожчу. А кожний квадратний метр офісу або торговельного об’єкта, зданий в оренду, щомісячно приноситиме близько 0,5 — 1% від своєї вартості. Наприклад, ціна оренди 1 кв. м у столиці складає $55 — 80 щомісячно, причому, ціна ця так само зростає за рік приблизно на 30%. Загалом щорічний «приріст» від подорожчання нерухомості на ринку і від її оренди може скласти до 50%! Подібних відсотків не принесе ні єдиний банківський внесок, ні
Кредитні перспективи
Кредит, узятий під заставу житлових і нежитлових об’єктів, — найбільш вигідний спосіб отримання коштів як для стартового етапу в бізнесі, так і для його подальшого розвитку. Поповнення автопарку, оновлення виробничих потужностей, термінове збільшення обсягу оборотних коштів компанії — далеко не повний перелік можливостей.
Відсоткова ставка на таку позицію дешевша за інші види кредитування (гроші виділяються в найстисліші терміни), однак її розмір завжди вищий за інші кредитні програми.
У малому і середньому бізнесі, незважаючи на значну кількість банківських пропозицій щодо кредитування, одержати позику більше $10 тис. не надто просто. Позичальнику необхідно мати власну справу впродовж певного часу (хоча б від 2 — 3 місяців), мати стабільний прибуток, а головне — ліквідну заставу. Найскладніше доводиться тим, хто шукає стартові кошти або пропонує під заставу неліквідне майно. Тому, якщо банк йде назустріч клієнтові, він обов’язково перестрахується за допомогою високої відсоткової ставки й обмеженого розміру кредиту.
Слід зазначити, що кожний банк має свої переваги стосовно видачі мікрокредитів. Так, у кредитних портфелях великих фінансових установ основну частку становлять позики для торгових організацій — магазинів, оптових реалізаторів. За ними слідом йдуть галузь транспортування товарів, а також сфера надання послуг. Далі — невеликі й середні виробничі підприємства.
Кредитний портфель для малого та середнього бізнесу в банків-лідерів має таку структуру: більш ніж 50% наповнень припадає на торгівлю, до 25% — на сферу надання послуг, до 15%. Водночас, незалежно від напрямку діяльності підприємств — одержувачів кредиту, вони знімають гроші переважно на поповнення оборотних коштів (на закупівлю партії товару), покупку устаткування, комерційної нерухомості. Відсоткові ставки під заставу нерухомості нижчі на 1 — 2%, ніж в інших видах кредитування, терміни видачі звичайно не перевищують 10 днів і переважно складають 2 — 3 доби. Важливо, що сума наданого кредиту не обмежується встановленим лімітом, а вираховується згідно з оцінкою заставної нерухомості. Кредит під заставу нерухомості здебільшого видається з пільговим періодом, коли позичальник має право на відстрочення платежу. Повернути його можна впродовж 10 років.
Зараз існує два напрямки, за якими можливо одержати позику під нерухому заставу. Один з них — це програма мікрокредитування, яку з 1997 року в Україні впроваджують Європейський банк реконструкції і розвитку та Німецько-Український фонд. Фінансування здійснюється через українські банки-партнери, які пройшли спеціальний відбір. За допомогою консультантів ці банки проводять вже відпрацьовані кредитні технології, які базуються на аналізі історії, характеру, якості бізнесу, прибутковості проектів. Так, наприклад в Київській області банки-партнери щомісячно видають у середньому 1000 кредитів у загальній сумі близько $10 млн.
Пропозиції банків
Нерухомість як застава стане в нагоді й для отримання найшвидшого виду кредиту в межах цієї програми — «Експрес-кредиту». Його сума обмежена $5 тисячами, проте термін надання не перевищує 24 годин. Іноді необхідною умовою видачі такого кредиту є документальне підтвердження, що зазначена нерухомість або майно перебувають у власності позичальника, без нотаріального оформлення застави.
Олег Салмін
президент інвестиційно-девелоперської компанії Steltex Investments:
На початку року ми брали кредити на реалізацію своїх проектів по кредиту в
Другий напрямок для отримання грошової позики під заставу нерухомості — спеціальні програми окремих банків. Наприклад, в АКБ «Укргазбанк» розроблена окрема програма кредитування проектів бізнесу з нуля під заставу нерухомості. Кредит можна взяти на строк до 12 років, максимальна сума позики не повинна перевищувати 200 тисяч доларів. Ціна кредиту — 10,5% річних у доларах або 14,9% у гривні, плюс комісія за відкриття рахунку (1% від суми позики). За словами консультанта, максимальний розмір позики залежить від вартості нерухомості, а також терміну кредитування.
Олексій Корольов, начальник управління по роботі з малим і середнім бізнесом АКБ «Укрсоцбанк» розповідає: «З минулого року в АКБ »Укрсоцбанк« для клієнтів малого та середнього бізнесу упроваджена програма дисконтного кредитування під заставу нерухомості. Перевага таких кредитів — у швидкості ухвалення рішення та простоті процедури кредитування. Досягається це завдяки тому, що банк аналізує кредитоспроможність клієнта за спрощеною технологією, основне значення має застава. Як застава можуть виступати квартири, комерційна нерухомість (торговельні площі, складські приміщення, офіси), земля. Середній обсяг одного такого кредиту на сьогодні складає 400 — 500 тис. грн., і видається він протягом двох-трьох днів. Якщо зараз найпопулярнішим видом кредитування малого та середнього бізнесу є кредит на поповнення оборотних коштів, то до кінця року лідером, однозначно, стане дисконтне кредитування під заставу нерухомості».
Розміри відсотків за користування кредитом не повинні лякати власників комерційної нерухомості. Елементарна калькуляція доводить: річна сума виплат за кредитом менша, ніж річний прибуток, одержаний за оренду. Планка максимальної суми кредиту в різних банках становить від 50% до 80% вартості майна. Сума оренди за квадратний метр —
На думку аналітиків консалтингової компанії «Простобанк консалтинг», яка проводить маркетингові дослідження ринку банківських послуг, кредити під заставу нерухомості найближчим часом зростуть пропорційно збільшенню ставок на всі іпотечні продукти. Проте слід зазначити, що на тлі стрімкого зростання вартості беззаставних кредитів середні відсоткові ставки на позики під заставу ростуть достатньо повільно (4,47% у гривні за останні 2 місяці). Водночас зростання вартості кредитів під заставу нерухомості збільшилося за аналогічний час усього на 0,61%.
Як бачимо, інвестиції в торговельно-офісні приміщення гарантують дохід, зумовлений постійним зростанням ціни за квадратний метр нерухомості, прибуток від оренди приміщень і «дармові» кошти, необхідні для ведення основного бізнесу. Коливання на ринку нерухомості менше впливають на сегмент комерційних об’єктів, ніж на сегмент житлових.
